Pour Clara, assistante sociale de 34 ans, l’encadrement des loyers a tout changé. Après trois mois de recherches, elle occupe un studio de 25 m² à Paris pour 800 euros. « Avant, le loyer était affiché à 1 000 euros », confie-t-elle. Pour celle qui perçoit 1 800 euros nets par mois, ces 200 euros sont déterminants. Ce témoignage parmi d’autres révèle la fonction d’un dispositif né d’une urgence sociale, mais dont l’avenir est suspendu : sans intervention du Parlement d’ici novembre 2026, l’encadrement des loyers disparaîtra.
Une réponse à la « fracture immobilière »
L’encadrement n’est pas une mesure prise au hasard, mais une réponse à un décrochage historique : en vingt ans, les prix de l’immobilier ont progressé quatre fois plus vite que les revenus. Le logement capte désormais plus d’un quart du budget des foyers, soit le double de la part consacrée à l’alimentation. Inauguré par la loi ELAN en 2018, le dispositif cible les « zones tendues ». Les préfectures y fixent un loyer de référence au mètre carré, selon le secteur et le type de bien. Le « loyer majoré » (+20 %) constitue le plafond légal que les bailleurs ne peuvent franchir, sauf exception justifiant un « complément de loyer ». L’objectif est clair : endiguer l’inflation sans bloquer le marché.
L’heure du bilan
L’analyse des données de l’expérimentation récoltées entre 2021 et 2024 permet de sortir du débat idéologique. Contrairement aux craintes parfois émises par les adversaires de l’encadrement, la régulation n’a pas provoqué d’effondrement de l’offre locative. Elle a agi comme un stabilisateur : à Bordeaux, Montpellier ou Paris, la hausse des loyers a été contenue entre +5 % et +10 %. En comparaison, des villes non régulées comme Nice ou Angers ont vu leurs prix bondir de 15 % à 19 %.
Le constat de la mission parlementaire d’évaluation du dispositif est clair : l’encadrement prévient les pics spéculatifs. Pour les acteurs de terrain, comme la Fondation pour le Logement des Défavorisés (ex-Fondation Abbé Pierre), l’enjeu est désormais d’offrir une visibilité à long terme tant aux locataires qu’aux investisseurs en ancrant la mesure dans le droit commun.
La proposition Echaniz : pérenniser et améliorer
Le texte du député socialiste Iñaki Echaniz, adopté le 11 décembre dernier à l’Assemblée nationale, ouvre le dispositif à toutes les communes volontaires en zones tendues ainsi qu’à celles présentant un déséquilibre entre offre et demande entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Le texte corrige également plusieurs failles. D’abord, les « compléments de loyer », cette notion floue qui permettait de surtaxer une vue ou un balcon, sont désormais plafonnés à 20 % du loyer de référence et devront figurer dès l’annonce. Ensuite, pour éviter les contournements, la loi encadre désormais le coliving et la colocation. Surtout, pour garantir l’effectivité du dispositif, les amendes pourront doubler et être perçues directement par les municipalités, qui pourront ainsi financer des brigades de contrôle.
Enfin, le texte protège les locataires contre les congés « représailles » : un propriétaire ne pourra plus donner congé si le locataire a contesté son loyer dans les douze mois précédant l’échéance du bail. Une protection indispensable et rassurante pour que ce droit ne reste pas lettre morte.
Un choix de modèle de société
Au-delà des mécanismes juridiques, l’encadrement répond à des urgences sociales bien réelles. Aujourd’hui, plus de 17 % des étudiants abandonnent leurs études faute de logement abordable. Les salariés modestes sont repoussés toujours plus loin de leur lieu de travail, contraints de subir des temps de transport qui les épuisent et des coûts qui amputent leurs budgets. Les villes se vident de leurs classes populaires. Le logement dessine une véritable géographie de l’exclusion.
Si l’encadrement des loyers ne résout pas tout, il maintient des seuils d’accessibilité. Il permet à des familles de rester dans leur quartier, à des étudiants de poursuivre un cursus, à des salariés de vivre à proximité de leur emploi. C’est une condition minimale d’égalité territoriale et sociale. Sans ce dispositif, le marché abandonne les territoires tendus à la seule logique de rentabilité. Or le logement n’est pas un produit financier : c’est un besoin fondamental.
La nécessité d’une politique globale
Si la chambre haute valide cette pérennisation, la France confirmera son choix d’une régulation fine des marchés tendus. Mais ne nous y trompons pas : l’encadrement demeure un traitement symptomatique qui ne guérit pas le mal à sa racine – le déséquilibre entre l’offre et la demande. Ce dispositif protecteur, aussi nécessaire soit-il, appelle donc d’autres réponses structurelles pour répondre au défi actuel : produire abordable, rénover mieux, réguler juste.
Le combat continue.