Dans les petites villes, comme les moyennes et les grandes, nul ne peut ignorer la période difficile que traversent les commerces de proximité : aujourd’hui, près de 12% des locaux commerciaux sont vacants en France. De Marseille à Angers, de Poitiers à Bordeaux, de Dunkerque à Lille ou de Lyon à Dijon, la disparition de ces établissements est indéniable sur l’ensemble du territoire.
En effet, le taux de vacance commerciale a presque doublé en vingt ans, au détriment de la qualité de vie dans les communes. Ainsi, entre 2004 et 2024, le taux de vacance moyen des magasins dans les centres-villes est passé de 5,94 % à 10,85 %, selon Codata. Aussi, depuis janvier 2026, plus de 1 700 communes sont classées en zones de revitalisation des centres-villes – catégorie permettant une taxation favorable. Cette année, les profils des nouveaux arrivants sont très divers : de Nancy au village de Châtelus-Malvaleix (Creuse, 550 habitants), en passant par l’lle Grau-du-Roi, commune pourtant très touristique.
Les commerces de centre-ville ont souffert du développement de méga-enseignes et de la fast fashion. Ainsi, 70 % du commerce physique se fait désormais en périphérie (Emmanuel Le Roch, ancien délégué général de Procos, la fédération des enseignes spécialisées).
Après la concurrence des centres commerciaux, Internet et les nouveaux modes de consommation participent à la désertification des commerces de centre-ville, qui doivent ajouter à leurs coûts de fonctionnement des baux commerciaux de plus en plus pesants. Et ce n’est pas la timide taxation des petits colis hors UE qui suffira à inverser la tendance.
“Le commerce n’est pas qu’une question commerciale, c’est aussi une question sociale, d’écologie et de cohésion” Audrey Linkenheld
Pour les habitants comme pour les élus locaux, les conséquences sont immédiates : moins d’animation dans les centres-villes, moins de services de proximité… ce qui conduit inexorablement à une perte d’attractivité pour les communes. Au-delà de leur rôle d’acteurs économiques, les commerces contribuent durablement au lien social, à la qualité de vie ainsi qu’à l’identité des territoires.
Des réponses gouvernementales encore insuffisantes
Face à ce phénomène extrêmement préoccupant, commerçants et élus locaux réclament depuis plusieurs années des mesures plus ambitieuses pour lutter contre la spéculation immobilière et la vacance commerciale. Beaucoup plaident notamment pour un encadrement des loyers commerciaux ou pour un renforcement de la taxe sur les friches commerciales afin d’inciter les propriétaires à éviter la vacance et à remettre les locaux vacants sur le marché. Le rachat de murs de commerces est l’une des solutions de certaines collectivités pour lutter contre cette désertification. Pour autant, les finances locales, toujours plus sous pression, ne peuvent pas tout compenser.
Et, à date, les réponses gouvernementales paraissent encore très limitées. Suite à la remise d’un rapport sur « l’avenir du commerce de proximité » remis en octobre 2025, le gouvernement a présenté, un « plan » de lutte contre la désertification commerciale. Celui-ci ne reprend que neuf des 30 préconisations formulées. Notamment, celle prévoyant d’élargir les pouvoirs du maire – en instaurant un avis obligatoire sur les demandes d’implantations et de cessions de commerces – n’a pas été retenue.
Ainsi, l’exécutif se contente principalement de deux mesures contenues dans le projet de loi de simplification de la vie économique – qui n’a par ailleurs toujours pas été adopté – : la mensualisation des loyers dans les baux commerciaux et le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer. Ces avancées sont certes utiles, mais elles restent largement en deçà des attentes exprimées tant par les acteurs du commerce que par les élus locaux.
Une réponse socialiste à la vacance commerciale
Face à l’essor des vitrines vides et aux difficultés croissantes rencontrées par les commerçants indépendants, le député socialiste Laurent Lhardit (Bouches-du-Rhône) – précédemment adjoint au commerce à Marseille – a déposé à l’Assemblée nationale une proposition de loi visant à soutenir et valoriser les commerces de proximité le 14 octobre 2025. La sénatrice du Nord Audrey Linkenheld, sensibilisée de longue date par des difficultés similaires dans sa ville de Lille, a décidé de porter au Sénat cette proposition de loi. L’objectif est donc de renforcer les outils à disposition des collectivités locales via davantage de leviers aux maires souhaitant lutter contre la désertification commerciale et accompagner l’installation de nouveaux commerces. Pour la sénatrice socialiste, il s’agit avant tout de répondre à une attente forte des territoires : « Les commerces de proximité sont essentiels à la vitalité de nos villes et de nos villages. Les soutenir, c’est défendre l’activité économique locale mais aussi préserver le lien social et la qualité de vie dans nos territoires. »
Cette proposition de loi vise donc principalement à répondre à la vacance commerciale en agissant sur l’une de ses causes : le niveau excessif des loyers commerciaux. Il s’agit d’abord d’objectiver la situation en donnant la possibilité pour les maires d’observer les loyers commerciaux et de les encadrer si nécessaire. Ce dispositif s’inspire des modalités d’encadrement des loyers d’habitation, déjà en place dans beaucoup de communes. Car, si existent depuis la loi Pinel de 2014, un indice commercial de référence ainsi qu’un plafonnement des hausses à 10 % de loyer, le déplafonnement reste aujourd’hui assez facile et largement pratiqué. L’objectif est donc de créer un meilleur levier de régulation locale des loyers commerciaux : à partir de la réalité observée dans chaque territoire, via un observatoire agréé et co-construit avec toutes les parties, des loyers de référence pourront être fixés par le préfet, avec possibilité de médiation et de contestation.
Cette proposition législative fait écho à plusieurs demandes de collectivités, de toutes tailles et en particulier de gauche, ainsi qu’à des travaux déjà engagés par des associations d’élus locaux. Son adoption permettrait de donner aux maires qui le souhaitent des outils concrets pour agir contre la décommercialisation qui menace nos communes, urbaines comme rurales, afin de défendre les commerçants de nos centres et nos quartiers.
Déposée au Sénat en novembre 2025 par l’élue nordiste, la proposition de loi a déjà été examinée en commission des affaires économiques le 25 février dernier. Loin du consensus territorial sur le sujet, les représentants de la droite sénatoriale en commission ont avancé des arguments caricaturaux sur l’économie dirigée pour s’y opposer. Le débat dans l’hémicycle de la chambre haute le 25 mars prochain – dans le cadre de l’espace réservé au groupe socialiste – devrait être plus ouvert.
Défendre les commerces de proximité, c’est défendre une vision du territoire fondée sur la proximité, le dynamisme locale et la justice territoriale. C’est aussi redonner à nos collectivités les moyens d’agir face à des logiques économiques qui fragilisent de plus en plus les centres-villes.
Avec cette proposition de loi, les socialistes de l’Assemblée nationale et du Sénat s’allient pour porter une ambition claire : redonner aux élus locaux les outils nécessaires pour redynamiser les cœurs de ville et accompagner celles et ceux qui font vivre nos territoires au quotidien.